Änderung der Richtlinien zur Sicherung und Vergabe von Bauland für Einheimische

 

Auf den Gemeinderatsbeschluss vom 19.09.2023, TOP 13 wird Bezug genommen.

 

Da die Bindung des Käufers ein Preis für den verbilligten Erwerb des Grundstücks ist, steigt die zulässige Bindungsdauer mit dem Umfang der Verbilligung, das bedeutet, die Dauer der Bindungsfrist ist abhängig von der Höhe des Kaufpreisnachlasses für das Grundstück.

Es muss ein angemessenes Verhältnis vom gewährten Subventionsvorteil zur Dauer der Bindungsfrist ermittelt werden.

Hintergrund dafür ist, dass den Gemeinden eine Veräußerung unter dem Verkehrswert wegen des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel nur gestattet ist, wenn dies der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dient und die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt wird. Gemeinden, die zur Förderung des Wohnbaus von Einheimischen Grundstücke verbilligt verkaufen, sind daher nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des - den verbilligten Grundstücksverkauf rechtfertigenden - Ziels der Einheimischenförderung Sorge zu tragen. Sie müssen insbesondere sicherstellen, dass die bevorzugten Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime für einen bestimmten Zeitraum selbst nutzen und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Gewinne erzielen, indem sie das verbilligte Bauland alsbald zum Verkehrswert weiterveräußern oder den Grundbesitz an Dritte vermieten.

Rechtsanwalt Dr. Figiel beurteilt bei einem Preisnachlass von 50 % eine 20-jährige Bindungsfrist als angemessen.

In den vom Gemeinderat in der Sitzung vom 14.02.2023, TOP 07 beschlossenen Richtlinien hat der Gemeinderat eine Bindungsfrist von 15 Jahren beschlossen. Zu diesem Zeitpunkt war die Kaufpreisermittlung noch nicht abgeschlossen.

 

Für die Ermittlung des zulässigen Vermögens wird auf den Verkehrswert des Grundstücks abgestellt (Ziffer I.7 der Richtlinien).

Nach Rücksprache bei einem Sachverständigenbüro sind 850 EUR/qm (entspricht auch dem aktuellen Bodenrichtwert) realistisch. Dies gilt auch für den Verkaufspreis von 450 EUR/qm.

 

Bürgermeister Stefan Lederwascher informiert den Gemeinderat, dass lt. Rechtsanwalt Dr. Figiel unter bestimmten Voraussetzungen auch ein Verkauf auf dem "freien Markt" möglich wäre, falls es keine Kaufinteressenten gäbe. Dies wäre aber nicht im Interesse der Gemeinde. Davon unabhängig haben sich bei der Gemeinde bereits mehrere Interessenten gemeldet.

 

Sofern sich aus den Ziffern I und II der Richtlinien nichts anderes ergibt, ist maßgeblicher Zeitpunkt für die Bewertung der für die Vergabe maßgeblichen Verhältnisse, der von der Gemeinde Flintsbach a.Inn für die jeweils ausgeschriebenen Wohnbaugrundstücke festgelegte Stichtag.

Um die Möglichkeit für Manipulationen gering zu halten, sollte lt. Rechtsanwalt Dr. Figiel nicht auf den Ablauf der Bewerbungsfrist abgestellt werden, vielmehr sollte in der Ausschreibung der Grundstücke ein Bewertungszeitpunkt genannt werden, welcher einen gewissen Zeitraum (z.B. zwei bis vier Wochen) vor dem Tag der Veröffentlichung der Grundstücksausschreibung liegt.

Die Grundstücke wurden Anfang Oktober im Gemeindeboten ausgeschrieben. Die Verwaltung schlägt deshalb vor, den Bewertungszeitpunkt gemäß Ziffer III. der Richtlinien auf den 15.09.2023 festzusetzen.

 

 

 

 

Die in Ziffer VI Nr. 1.6 - Inhalt des Grundstückskaufvertrages - geregelte Bindungsfrist wird auf 20 Jahre festgesetzt.

 

 

 

 

 

 

Der angesetzte Verkehrswert inkl. Erschließungskosten des Grundstücks gemäß Ziffer I.7 der Richtlinien beträgt 850 EUR/qm.

 

 

 

 

 

 

Der Zeitpunkt für die Bewertung der für die Vergabe maßgeblichen Verhältnisse (Bewertungszeitpunkt, Ziffer III der Richtlinien) wird auf den 15.09.2023 festgesetzt.